投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

采用成本模式

借：银行存款

    贷：其他业务收入

        应交税费-应交增值税（销项税额）

借：其他业务成本

     投资性房地产累计折旧（摊销）

     投资性房地产减值准备

     贷：投资性房地产

采用公允价值模式

借：银行存款

     贷：其他业务收入

          应交税费-应交增值税（销项税额）

借：其他业务成本

      贷：投资性房地产-成本

                            -公允价值变动

借：公允价值变动损益

    贷：其他业务成本

（此分录对利润影响为0）

借：其他综合收益

     贷：其他业务成本

消费税=同类应税消费品的售价/组成计税价格*消费税税率

组成计税价格=（原材料成本+加工费）/（1+消费税税率）

账面余额=成本

账面净值=账面余额-折旧/摊销

账面价值=账面净值-减值

双倍余额递减法

年折旧率=2/预计使用寿命（年）*100%

注意就是到期前两年改按年限平均法 

投资性房地产的转换形式及转换日

原则：

有确凿证据表明用途发生改变，才能转换

确凿证据包括董事会或类似机构作出书面决议或用途实际发生改变。

投资性房地产转自用房地产（达到自用状态日期）

自用存货或建筑物转投资性房地产（租赁期开始日）

自用土地使用权改为赚取租金或则本增值（停止自用后确定改用途的日期）

投资性房地产重新开发用于对外出售（书面决议日期，必须晚于租期届满日）

成本模式下的转换：

原则：在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值

无形资产，作为存货的"开发产品"参照固定资产处理

在成本模式下，都是相应账户的对应结转，不确认损益。

形式上余额互转，实质上价值互转。

公允价值模式下转换

原则：应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）或其他综合收益。

投资性房地产转为非投资性房地产：

借：固定资产开发产品等

     贷：投资性房地产-成本

                           -公允价值变动

          公允价值变动损益（转换日公允价值与原账面价值的差额，或借方）

非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产--成本

     公允价值变动损益（借差：转换日公允价值小于原账面价值的差额）

    贷：开发产品

借：投资性房地产--成本

     贷：开发产品

         其他综合收益（贷差；转换日公允价值大于账面价值的差额）

会计基本假设包括会计主体，持续经营，会计分期以及货币计量。

1. 固定资产的增值税2019年4月1号不需要分两年抵扣

应计折旧额=原值-净残值-减值准备累计金额

存货期末计量02

固定资产入账成本=建造成本+弃置费用（现值）

会计基础：权责发生制和收付实现制

 1、会计信息质量要求：可靠性（实际发生）、及时性、相关性（区分收入与利得，费用与损失）、谨慎性、重要性（职业判断）、实质重于形式、可比性（同一企业，不同时期，或者不同企业）、可理解性 。

二、存货胡初始计量：按照成本初始计量，包括：采购成本、加工成本、其他成本。

1、采购成本：购买价款、相关的税费（含教育附加费）、其他相关费用（运费、装卸费、保险费、包装费、仓储费-前、运输途中合理损耗、入库前挑选整理费等）

二、通过进一步加工取得的存货-加工成本

入账金额（成本）=采购成本+加工成本+其他成本

受托方代收代缴消费税：收回后直接出售，以及用于非应税项目的-计入委托加工物资成本；收回后连续加工为应税消费品再出售的，-不计入成本（借记：应交税费-应交消费税）

投资性房地产的后续计量

 同一企业只能采用一种模式对其所有的投资性房地产进行后续计量。

成本模式后续计量：

1.计提折旧或摊销

 借：其他业务成本

      贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2.取得租金收入：

   借：银行存款

        贷：其他业务收入

              应交税费-应交增值税（销项税额）

3.计提减值准备（不得转回）

  借：资产减值损失

       贷：投资性房地产减值准备

注意：投资性房地产中的房产折旧 摊销计算的起止时间参照固定资产和无形资产。

公允价值模式 后续计量：

    需同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对房地产的公允价值做出科学合理的估计。

特点：不折旧 不摊销 不减值

  账务处理：

1.资产负债表日公允价值高于账面余额

 借：投资性房地产--公允价值变动（公允价值与原账面余额的差额）

     贷：公允价值变动损益

公允价值下降时做相反会计分录。

2.取得租金收入

 借：银行存款

      贷：其他业务收入

            应交税费-应交增值税（销项税额）

一经采用不得随意变更

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式；成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。

成本模式变更为公允价值模式的，将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）会计处理：

借：投资性房地产-xx（成本）（变更日公允价值）

    投资性房地产累计折旧（摊销）

    投资性房地产减值准备

    贷：投资性房地产

          盈余公积（或借方）1

          利润分配--未分配利润（或借方）9

1.会计基础：权责发生制，收付实现制。

借：委托加工物资   20000

贷：原材料     20000

• 收回直接对外出售

借：委托加工物资     10000

        应交税费-应交增值税（进项税额）1120

贷：银行存款        11120

借：库存商品     30000

贷：委托加工物资     30000

• 收回继续生产应税消费品 

借：委托加工物资    7000

      应交税费-增值税进项    1120

                    - 消费税           3000

贷：银行存款          11120

借：原材料       27000

贷：委托加工物资    27000

一、存货的概念：日常活动中持有以备出售的产品或商品、处于生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中好用的材料或物料，包含：原材料（为建造工程而储备的各种材料属于工程物资，不属于存货；盘亏或毁损）、在产品、半成品

投资性房地产的后续支出

注意区分资本化支出与费用化支出。

成本模式：

 1.账面价值转入改扩建工程

   借：投资性房地产——在建

         投资性房地产累计折旧

         投资性房地产减值准备

         贷：投资性房地产

2.改良或装修支出：

  借：投资性房地产--在建

       贷：银行存款，应付账款等

3.改扩建或装修完成：

   借：投资性房地产

        贷：投资性房地产——在建

公允价值模式：

1.账面价值转入改扩建工程：

借：投资性房地产--在建

     贷：投资性房地产——成本

          投资性房地产——公允价值变动（或借方）

2.改良或装修支出：

  借：投资性房地产——在建

       贷：应行存款，应付账款等

3.改扩建或装修完成：

  借：投资性房地产--成本

       贷：投资性房地产--在建

1、会计基本假设是企业会计确认、计量和报告的前提。

2、会计主体：会计工作服务的特定对象，是企业会计确认计量和报告的空间范围。会计主体不一定是法律主体。会计主体大于法律主体。

3、持续经营：会计原则和会计方法的基础。

4、会计分期：分为年度和中期。将企业的持续经营的生产经营活动划分为连续的长度相同的期间。

5、货币计量：会计核算的工具。全面综合反映企业的生产经营情况。

投资性房地产的确认和初始计量

1.经济利益很可能流入企业；

2.成本能够可靠计量。

外购投资性房地产的初始计量：

实际成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出

  成本模式：

     借：投资性房地产

          贷：银行存款等

   公允价值模式：

     借：投资性房地产--成本（公允价值变动）

         贷：银行存款等

自行建造投资性房地产初始计量：

    成本模式计量：

    借：投资性房地产

         贷：在建工程 

   公允价值模式：

    借：投资性房地产-成本

      贷：在建工程